Ile naprawdę kosztuje zakup apartamentu za 900 000 € w Sarrià w 2026 r.? Wszystkie opłaty, pozycja po pozycji

W skrócie. Apartament z rynku wtórnego za 900 000 € w Sarrià kosztuje kupującego z Polski około 105 000–110 000 € ponad cenę uzgodnioną ze sprzedającym — 11,7–12,2% — z czego 93 000 € to podatek od przeniesienia własności (ITP). Notariusz i rejestr razem to mniej niż 2 000 €; resztę tworzą prawnik, tłumacz, NIE i bank. Utrzymanie mieszkania kosztuje potem około 6 000 € rocznie bez mediów: IBI, czynsz wspólnoty, ubezpieczenie i dwa podatki, o których nierezydenci rzadko pamiętają.

Dlaczego przykład liczbowy i dlaczego Sarrià

Nasz przewodnik po kosztach zakupu nieruchomości w Barcelonie objaśnia każdą pozycję ogólnie. Klienci mówią, że jest przydatny, a potem zadają jedyne pytanie, które naprawdę ich interesuje: „to ile zapłacę ja?”. Ten artykuł odpowiada na nie dla jednego konkretnego zakupu — co do euro tam, gdzie kwotę ustala prawo, i w rozsądnym przedziale tam, gdzie ustala ją rynek. Jeśli Twój budżet to 700 000 € albo 1,5 miliona, kształt odpowiedzi jest ten sam, a pozycja podatkowa przesuwa się tak, jak opisaliśmy w tekście o ITP w Katalonii w 2026 r.

Wybraliśmy 900 000 € w Sarrià: w sierpniu 2026 r. średnia cena ofertowa w Sarrià wynosiła 7 813 € za metr, a w całej dzielnicy Sarrià-Sant Gervasi 7 167 €, więc za 900 000 € kupuje się mniej więcej 115–125 metrów — trzypokojowy apartament rodzinny w spokojnej, dobrze zarządzanej kamienicy.

Założenia

Mieszkanie z rynku wtórnego (więc ITP, nie VAT), kupowane na osobę fizyczną, za gotówkę — wariant z kredytem omawiamy krótko niżej. Jesteś obywatelem UE i rezydentem podatkowym w Polsce, nie mówisz po hiszpańsku, a cena jest równa wartości referencyjnej katastru lub wyższa. Do podatków rocznych przyjmujemy wartość katastralną 300 000 €, czyli około jednej trzeciej ceny — to typowa relacja dla barcelońskiego mieszkania po rewizji katastralnej z 2017 r.; prawdziwa liczba jest na ostatnim rachunku IBI sprzedającego i warto o nią poprosić, zanim cokolwiek podpiszesz.

Część pierwsza: koszt nabycia

Pozycja	Kwota	Jak jest ustalana
Podatek od przeniesienia własności (ITP, Katalonia)	93 000 €	10% od pierwszych 600 000 €, 11% od kolejnych 300 000 €. Ustalony ustawowo.
Notariusz	≈ 1 200 €	Taryfa ustawowa: ok. 700 € od kwoty 900 000 €, plus odpisy i VAT. Zwykle 1 100–1 300 € łącznie.
Rejestr nieruchomości	≈ 500 €	Taryfa ustawowa. Ok. 450–700 € z VAT.
Prawnik (due diligence, umowy, notariusz, Modelo 600, wpis)	10 890 €	1% ceny plus 21% VAT to typowa oferta dla kupującego z zagranicy. W zależności od kancelarii można próbować negocjować stałą stawkę 4 000–6 000 € plus VAT.
Tłumacz u notariusza	≈ 400 €	Wymagany, jeśli nie rozumiesz hiszpańskiego. Zwykle 250–600 € wraz z tłumaczeniem kluczowych zapisów. Jeśli mówisz biegle po angielsku, można poszukać notariusza mówiącego w tym języku.
NIE przez pełnomocnictwo	≈ 510 €	Opłata 9,84 €; hiszpański prawnik ≈ 300 €; notariusz, apostille i tłumaczenie w Polsce ≈ 200 €. Osobiście: opłata i jedno przedpołudnie.
Hiszpańskie konto bankowe, pierwszy rok	≈ 150 €	Otwarcie i prowadzenie dla nierezydenta. 0–250 € zależnie od banku.
Płatność u notariusza (przelew OMF)	≈ 150 €	Wynegocjuj stałą opłatę. Czek bankowy przy średniej prowizji 0,45% kosztowałby 4 050 € — patrz niżej.
Wymiana walut (PLN → EUR)	≈ 2 700 €	Spread 0,3% u wyspecjalizowanego dostawcy. Spread bankowy 1,5% kosztowałby 13 500 €.
Razem ponad cenę uzgodnioną ze sprzedającym	≈ 109 500 €	12,2% ceny

Trzy pozycje zasługują na komentarz. Podatek to 85% sumy i jest jedyną liczbą w tabeli, której nie da się wynegocjować, obniżyć ani przesunąć w czasie. Masz maksymalnie 30 dni na jego zapłatę. Cała reszta razem to 16 500 €, z czego mniej więcej jedna trzecia zależy od Twoich decyzji.

Honorarium prawnika to największa z pozycji do decyzji. Jeden procent plus VAT to stawka, którą większość kancelarii proponuje kupującemu z zagranicy, i przy 900 000 € warto poprosić o stałą kwotę zamiast procentu: dobrze przeprowadzona obsługa transakcji przy tej cenie to znana ilość pracy, a 5 000–6 000 € plus VAT to za nią uczciwa cena. Przy stałej stawce suma spada do około 105 000 €, czyli 11,7%.

Dwie pozycje bankowe to miejsce, w którym kupujący tracą pieniądze, nie zauważając tego. Hiszpańskie banki nadal pobierają za czek bankowy prowizję procentową od jego wartości — średnio 0,45%, co przy 900 000 € daje 4 050 € za kartkę papieru. Poproś zamiast tego o przelew OMF, czyli rozliczenie tego samego dnia przez Bank Hiszpanii, które notariusze akceptują: banki wyceniają go od stałej opłaty po procent, więc uzgodnij koszt na piśmie tydzień przed aktem, nie w dniu aktu. Złotówki wymieniaj u wyspecjalizowanego dostawcy, nie w banku detalicznym: przy zakupie tej wielkości różnica między spreadem 0,3% a 1,5% przekracza 10 000 €, czyli więcej niż notariusz, rejestr, tłumacz i NIE razem wzięte. Dla kupującego, który przywozi pieniądze spoza strefy euro, ta jedna decyzja znaczy więcej niż jakakolwiek opłata w tabeli.

Czego nie ma w tabeli — i dlaczego

Prowizja agencji. W standardowym zakupie w Barcelonie przez agencję prowadzącą ofertę płaci ją sprzedający. Ty nie płacisz nic. Jeśli zatrudniasz agenta po swojej stronie, który szuka i negocjuje dla Ciebie — usługę, którą oferujemy i którą opiszemy w osobnym artykule — to honorarium ustala się oddzielnie i nie jest kosztem transakcyjnym nieruchomości.

Plusvalía municipal i podatek sprzedającego od zysku. Oba obciążają sprzedającego. Pierwszy opisujemy w przewodniku po Plusvalíi Municipal.

Rezerwacja i zadatek. Rezerwacja (zwykle 3 000–6 000 €) i zadatek arras (10%, czyli tutaj 90 000 €) nie są kosztami; to cena, płacona wcześniej. Mają znaczenie dla płynności: 90 000 € schodzi z konta w ciągu dwóch tygodni od powiedzenia „tak”, dwa miesiące przed aktem.

Kredyt. Nierezydentom banki oferują zwykle 60–70% ceny lub oficjalnej wyceny (tasación), zależnie od tego, która jest niższa. Od 2019 r. bank płaci opłatę skarbową, notariusza i rejestr aktu hipotecznego; Ty płacisz wycenę (400–700 €) i ewentualną prowizję za udzielenie (0–1%), a bank poprosi o swoje ubezpieczenie nieruchomości i na życie (to drugie nie jest obowiązkowe, ale pomaga obniżyć oprocentowanie kredytu). Kredyt wydłuża harmonogram o dwa do czterech tygodni — i to jest jego ważniejszy koszt.

Część druga: pierwszy rok posiadania

Pozycja	Rocznie	Jak jest ustalana
IBI (podatek od nieruchomości)	≈ 1 980 €	Barcelońska stawka 0,66% od wartości katastralnej (założone 300 000 €).
Opłata za odpady	≈ 150 €	Opłaty miejska i metropolitalna, doliczane do rachunku za wodę. 100–250 €.
Czynsz wspólnoty	≈ 2 400 €	200 € miesięcznie to typowa kwota w kamienicy w Sarrià z windą i portierem. 200–400 €.
Ubezpieczenie mieszkania	≈ 450 €	Mury i wyposażenie, z ochroną na wypadek zajęcia lokalu. 350–700 €.
Podatek nierezydenta (IRNR) od dochodu przypisanego	≈ 627 €	19% od 1,1% wartości katastralnej, naliczany nawet jeśli mieszkanie nigdy nie jest wynajmowane.
Podatek majątkowy	≈ 433 €	Zasady państwowe dla nierezydentów: 700 000 € zwolnione, 0,2–0,3% od reszty.
Razem, bez mediów	≈ 6 000 €	Około 0,7% ceny

Dwie z tych pozycji zaskakują niemal każdego zagranicznego właściciela. Pierwsza to podatek od dochodu przypisanego: Hiszpania opodatkowuje nierezydenta od fikcyjnej wartości czynszowej mieszkania, które trzyma na własny użytek — 1,1% wartości katastralnej, według stawki 19% dla rezydentów UE — a deklarację (Modelo 210) składa się w następnym roku, niezależnie od tego, czy ktoś Ci o niej przypomni. Druga to podatek majątkowy. Nierezydenci rozliczają go według zasad państwowych z kwotą wolną 700 000 €, więc pojedynczy apartament za 900 000 € daje skromne 433 €; ale prawo pozwala wybrać zamiast tego zasady katalońskie, a przy tym zakupie potroiłoby to rachunek, bo kataloński próg to 500 000 €. Nikt nie powinien dokonać tego wyboru przez przypadek.

Jeśli zostaniesz hiszpańskim rezydentem podatkowym i to mieszkanie będzie Twoim domem, obie pozycje się zmieniają: od głównego miejsca zamieszkania nie ma dochodu przypisanego, a kataloński podatek majątkowy zwalnia 300 000 € wartości domu ponad kwotę wolną 500 000 €, co przy tych liczbach zostawia około 210 € rocznie. Rezydenci na tzw. „prawie Beckhama” to osobny przypadek, wart osobnej rozmowy.

Kiedy pieniądze naprawdę wychodzą z konta

Rezerwacja pierwszego dnia. Zadatek 10% w ciągu około dwóch tygodni. Reszta ceny, notariusz i prawnik przy akcie, mniej więcej dwa miesiące później. ITP w ciągu miesiąca od aktu — w praktyce prawnik składa Modelo 600 w ciągu kilku dni. Ubezpieczenie od dnia odbioru kluczy. IBI następnej wiosny, w barcelońskim oknie marzec–maj. Deklaracja od dochodu przypisanego do 31 grudnia następnego roku, podatek majątkowy do 30 czerwca. Kupujący, który przed aktem przeleje na hiszpańskie konto 1 010 000 € i je tam zostawi, ma pokrytą każdą pozycję w obu tabelach z zapasem.

Ten sam zakup w Polsce

Kupujący z Polski planują zwykle 3–4% na koszty nabycia, bo mniej więcej tyle kosztuje podobny zakup w kraju: 2% PCC, taksa notarialna, wpis do księgi wieczystej. W Barcelonie jest to trzykrotnie więcej, a różnica to niemal w całości podatek. Nie zmienia to tego, czy Barcelona jest właściwą decyzją; zmienia to, ile gotówki potrzebujesz w dniu aktu — i dlatego wysyłamy każdemu klientowi tę tabelę, zanim zakocha się w mieszkaniu, a nie po.

Najczęściej zadawane pytania

Ile powinienem zaplanować ponad cenę uzgodnioną ze sprzedającym przy zakupie mieszkania za 900 000 € z rynku wtórnego w Barcelonie?

Od 11,7% do 12,2% — około 105 000–110 000 € — z czego 93 000 € to podatek od przeniesienia własności. Przedział zależy głównie od tego, czy prawnik bierze stałą stawkę, czy 1%, oraz od tego, jak wymieniasz i przelewasz pieniądze.

Czy notariusz i rejestr są w Hiszpanii drogie?

Nie. Oba działają według taryf ustawowych, które spłaszczają się powyżej 600 000 €. Przy zakupie za 900 000 € notariusz to około 1 200 €, a rejestr około 500 €, z VAT.

Czy jako kupujący płacę prowizję agencji?

W standardowym zakupie przez agencję prowadzącą ofertę — nie, płaci sprzedający. Agent pracujący po Twojej stronie to osobne zlecenie z własnym honorarium.

Ile kosztuje utrzymanie mieszkania rocznie, jeśli go nie wynajmuję?

Przy tych założeniach około 6 000 € bez mediów: IBI, czynsz wspólnoty, ubezpieczenie, opłata za odpady, podatek nierezydenta od dochodu przypisanego i podatek majątkowy. Mniej więcej 0,7% ceny.

Czy u notariusza taniej jest płacić czekiem bankowym, czy przelewem?

Zwykle przelewem. Hiszpańskie banki wyceniają czek bankowy jako procent kwoty — średnio 0,45%, czyli ponad 4 000 € przy tym zakupie — podczas gdy przelew OMF można wynegocjować jako stałą opłatę. Uzgodnij to z bankiem na piśmie przed dniem aktu.

Źródła i nota aktualizacyjna

ITP według Dekretu z mocą ustawy 5/2025 (Katalonia). Taryfy notarialna i rejestrowa według Dekretów Królewskich 1426/1989 i 1427/1989 z obowiązującymi obniżkami; rabat notarialny 10% obejmuje Dekret Królewski z mocą ustawy 8/2010. Opłata za NIE według rozporządzenia PJC/617/2025. Stawka IBI według ordynacji podatkowej Barcelony na 2026 r. Podatek majątkowy według ustawy 19/1991 (skala państwowa i kwota wolna 700 000 € dla nierezydentów) oraz katalońskiej skali na 2026 r. Dochód przypisany według ustawy o podatku dochodowym od nierezydentów (1,1% wartości katastralnej, gdy rewizja miała miejsce w ciągu ostatnich dziesięciu lat; barcelońska rewizja pochodzi z 2017 r.). Ceny w Sarrià według idealista, sierpień 2026. Średnia prowizja za czek bankowy według badania banków HelpMyCash. Kwoty notariusza, prawnika, tłumacza, ubezpieczenia, czynszu wspólnoty i spreadu walutowego to przedziały rynkowe z naszych transakcji, podane jako takie. Zweryfikowano we wrześniu 2026 r.; liczby dla własnego zakupu potwierdź z prawnikiem.