ITP w Katalonii 2026: jak działa progresywna skala 10–13% i ile naprawdę zapłaci polski kupujący?

W skrócie. Od 27 czerwca 2025 r. zakup nieruchomości z rynku wtórnego w Katalonii jest opodatkowany progresywnie: 10% od pierwszych 600 000 €, 11% od kwoty między 600 000 a 900 000 €, 12% między 900 000 a 1 500 000 € i 13% powyżej. Progi działają jak w podatku dochodowym, więc od mieszkania za 900 000 € zapłacisz 93 000 € ITP (10,3%), a za 1 500 000 € — 165 000 € (11%). Tzw. wielcy właściciele oraz kupujący całe budynki mieszkalne płacą stałe 20%. Podatek jest płatny w ciągu miesiąca od aktu notarialnego, od wyższej z dwóch kwot: ceny albo wartości referencyjnej katastru.

Czym jest ITP i kiedy się go płaci

ITP — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales — to podatek od przeniesienia własności, który płaci kupujący przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego w Hiszpanii. Jest to podatek regionalny: państwo ustala ramy, a każda wspólnota autonomiczna ustala własne stawki i zatrzymuje wpływy. W Katalonii poborem zajmuje się Agència Tributària de Catalunya (ATC), dlatego stawki opisane w tym artykule dotyczą Barcelony, Sitges, Maresme i Costa Brava — ale już nie Majorki, Madrytu czy Marbelli.

ITP dotyczy wyłącznie rynku wtórnego. Nowe mieszkanie kupione bezpośrednio od dewelopera podlega zamiast tego podatkowi VAT (IVA) w wysokości 10% oraz opłacie skarbowej AJD 1,5%. To rozróżnienie ma dziś większe znaczenie niż kiedyś — wracamy do niego niżej.

Mechanika jest prosta. Kupujący sam nalicza podatek na formularzu Modelo 600, składa go w ATC i płaci w ciągu miesiąca od daty aktu notarialnego. W praktyce robi to kancelaria kupującego albo gestoría w dniach następujących po podpisaniu aktu. Rejestr nieruchomości (Registro de la Propiedad) nie wpisze nieruchomości na nowego właściciela, dopóki podatek nie zostanie rozliczony, więc ITP nie da się odłożyć ani ominąć. Jest częścią ceny za klucze.

Dla polskiego czytelnika warto od razu ustawić skalę: w Polsce PCC od zakupu mieszkania z rynku wtórnego wynosi 2% wartości rynkowej. Od mieszkania za równowartość 900 000 € to 18 000 €. W Barcelonie od tej samej kwoty zapłacisz 93 000 €. Nie jest to argument przeciwko zakupowi — jest to liczba, którą trzeba mieć w budżecie od pierwszego dnia, a nie odkryć ją tydzień przed notariuszem.

Co zmieniło się w 2025 r. i dlaczego uderza dokładnie w segment premium

Do czerwca 2025 r. Katalonia opodatkowywała rynek wtórny stawką 10% do miliona euro i 11% powyżej. Dekret z mocą ustawy 5/2025 z 25 marca zastąpił to czterema progami, obowiązującymi od 27 czerwca 2025 r.:

Przedział podstawy opodatkowania	Stawka
do 600 000 €	10%
od 600 000 do 900 000 €	11%
od 900 000 do 1 500 000 €	12%
powyżej 1 500 000 €	13%

Poniżej 600 000 € nic się nie zmieniło. Cała podwyżka spada na tę część ceny, która przekracza 600 000 € — czyli dokładnie na segment, w którym kupują polscy klienci w Barcelonie. To nie był przypadek. Reformę przedstawiono jako narzędzie polityki mieszkaniowej, a jej logika jest taka, że kupujący za 1,5 miliona euro udźwignie dodatkowe 10 000 € podatku. Niezależnie od tego, czy się z tą logiką zgadzamy, taka jest arytmetyka — i lepiej ją znać przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej niż po.

Jak stosuje się skalę: progowo, nie od całej ceny

To punkt najczęściej źle rozumiany — również w części polskojęzycznych poradników, które czytaliśmy. Przekroczenie progu nie przenosi całej ceny do wyższej stawki. Każdy przedział jest opodatkowany własną stawką, a kwoty się sumują, dokładnie jak w podatku dochodowym.

Weźmy mieszkanie za 1 000 000 €. Pierwsze 600 000 € jest opodatkowane stawką 10% (60 000 €). Kolejne 300 000 € — stawką 11% (33 000 €). Pozostałe 100 000 € — stawką 12% (12 000 €). Łącznie ITP: 105 000 €, czyli efektywnie 10,5% — a nie 12%.

Wyliczenia: 650 000 €, 900 000 €, 1 500 000 €

Trzy poziomy cenowe, które najczęściej widzimy u polskich klientów, plus dwa wyższe dla pełnego obrazu. Prawe kolumny pokazują, ile ten sam zakup kosztowałby na zasadach sprzed czerwca 2025 r. i jaką różnicę robi reforma.

Cena zakupu	ITP 2026	Stawka efektywna	ITP przed czerwcem 2025	Różnica
650 000 €	65 500 €	10,08%	65 000 €	+500 €
900 000 €	93 000 €	10,33%	90 000 €	+3 000 €
1 500 000 €	165 000 €	11,00%	155 000 €	+10 000 €
2 000 000 €	230 000 €	11,50%	210 000 €	+20 000 €
3 000 000 €	360 000 €	12,00%	320 000 €	+40 000 €

Dwie rzeczy rzucają się w oczy. Przy 650 000 € reforma jest praktycznie bez znaczenia: 500 €. Przy 900 000 € to zaokrąglenie w skali transakcji, ale realna kwota na koncie: 3 000 €. Od 1,5 miliona w górę staje się pozycją, którą trzeba zaplanować — a powyżej 2 milionów stawka efektywna rośnie w stronę 13%, choć nigdy jej nie osiąga.

Pamiętaj, że ITP jest największym, ale nie jedynym kosztem nabycia. Do tego dochodzą notariusz, wpis do rejestru, kancelaria, a w razie potrzeby tłumacz przysięgły i procedura NIE. Zestawiamy je w naszym przewodniku po kosztach zakupu nieruchomości w Barcelonie; pełne rozliczenie zakupu za 900 000 € w Sarrià, pozycja po pozycji, będzie kolejnym artykułem w tej serii.

Dolna granica podatku: wartość referencyjna katastru

Od 2022 r. podstawą opodatkowania ITP nie jest po prostu zapłacona cena. Jest nią wyższa z dwóch kwot: ceny albo valor de referencia — wartości referencyjnej, którą hiszpański kataster publikuje dla każdej nieruchomości na podstawie danych o transakcjach notarialnych w okolicy. Jeśli wynegocjujesz cenę poniżej wartości referencyjnej, i tak zapłacisz ITP od wartości referencyjnej.

W większości transakcji w segmencie premium cena leży powyżej wartości referencyjnej i zasada jest niewidoczna. Daje o sobie znać w trzech sytuacjach, które widujemy regularnie: przy twardo wynegocjowanym zakupie od zmotywowanego sprzedającego; przy nieruchomości w złym stanie, bo wartość referencyjna nic nie wie o stanie kuchni; oraz w starszych kamienicach w dzielnicach centralnych, gdzie wartości referencyjne dogoniły rynek szybciej niż ceny ofertowe. W każdym z tych przypadków rozsądnie jest sprawdzić wartość referencyjną w elektronicznym biurze katastru przed umową arras, a nie po akcie. Wartość można zakwestionować, ale podatek płaci się najpierw, a spiera później.

Stawka 20%: kogo dotyczy, a kogo nie

Ta sama reforma z 2025 r. wprowadziła stałą stawkę ITP 20% dla dwóch kategorii zakupów. Większość prywatnych kupujących nigdy się z nią nie zetknie. Część naszych klientów — zwłaszcza kupujących przez spółki albo rozważających całe kamienice — zetknie się z nią bezpośrednio.

Wielcy właściciele (grans tenidors). Kupujący — osoba fizyczna lub spółka — który już posiada w Katalonii więcej niż dziesięć nieruchomości mieszkalnych albo więcej niż 1 500 m² powierzchni mieszkalnej. W gminach uznanych za „strefy napiętego rynku mieszkaniowego”, do których należy Barcelona i większość jej obszaru metropolitalnego, próg spada do pięciu lub więcej nieruchomości mieszkalnych. Garaże i komórki lokatorskie nie wliczają się do limitu, a u osoby fizycznej z rachunku wyłącza się jej miejsce stałego zamieszkania. Status ocenia się na moment zakupu, a kryteria interpretacyjne ATC z lutego 2026 r. potwierdzają, że spółki z jednej grupy liczy się osobno.

Całe budynki mieszkalne. Każdy budynek zawierający dwa lub więcej mieszkań — niezależnie od tego, czy ma wyodrębnione lokale — jest opodatkowany stawką 20% bez względu na to, kto go kupuje. Jest jeden wyjątek, istotny dla rodzin: osoba fizyczna kupująca budynek do czterech mieszkań, z których wszystkie będą stałym miejscem zamieszkania kupującego i krewnych do drugiego stopnia, zasiedlone w ciągu dwunastu miesięcy i utrzymane przez trzy lata. Dom jednorodzinny nie jest „budynkiem mieszkań” i zasada go nie dotyczy. W budynku o funkcji mieszanej 20% obejmuje wyłącznie część mieszkalną.

Konsekwencja dla inwestorów jest jasna. Projekt taki jak Casa Alesan — cała kamienica w Eixample kupiona do renowacji i podziału na apartamenty — dziś byłby obciążony ITP w wysokości 20% od powierzchni mieszkalnej, mniej więcej dwukrotnie więcej niż przed czerwcem 2025 r. Nie przekreśla to takich projektów, ale zmienia model nabycia — i jest to rozmowa z prawnikiem przed pierwszą ofertą, a nie u notariusza.

Gdzie odwraca się rachunek: rynek wtórny a nowe budownictwo

Nowe mieszkanie od dewelopera obciążone jest VAT 10% plus AJD 1,5% — stałe 11,5% przy każdej cenie. Rynek wtórny płaci progresywną skalę ITP. Do czerwca 2025 r. rynek wtórny był zawsze tańszy podatkowo. Teraz te dwie linie się przecinają.

Przy 650 000 € stawka efektywna na rynku wtórnym wynosi 10,08% wobec 11,5% dla nowego budownictwa. Przy 1,5 miliona — 11,0% wobec 11,5%: wciąż mniej, ale ledwie. Przy dokładnie 2 milionach obie kwoty są identyczne: 230 000 € tak czy inaczej. Powyżej 2 milionów zakup z rynku wtórnego jest opodatkowany wyżej niż równoważny zakup od dewelopera. Dla kupującego, który waży odrestaurowany apartament modernistyczny w Eixample wobec nowej inwestycji w Diagonal Mar czy Sant Gervasi, różnica podatkowa, która kiedyś sprzyjała starszej kamienicy, na szczycie rynku po cichu się odwróciła. Rzadko przesądza o wyborze; warto ją znać.

Stawki obniżone — i dlaczego nie będą dotyczyć Ciebie

Katalonia utrzymuje zestaw obniżonych stawek ITP: 5% dla kupujących poniżej 35. roku życia, rodzin wielodzietnych i samotnych rodziców, osób z orzeczoną niepełnosprawnością oraz ofiar przemocy domowej; 7% dla mieszkań objętych ochroną publiczną; 4% lub 3% w wyznaczonych gminach wiejskich. Każda z nich jest powiązana z miejscem stałego zamieszkania, a w kategoriach osobistych — z limitem dochodu w okolicach 36 000 € rocznie. Kupujący w segmencie premium się nie kwalifikuje i żadne strukturyzowanie tego nie zmieni. Wspominamy o nich po to, żeby nikt nie planował budżetu wokół stawki, która nie jest dostępna.

To samo 1,5 miliona gdzie indziej w Hiszpanii

Rodziny porównujące Barcelonę z Majorką albo Costa del Sol często pytają, jak wypada podatek. Przy zakupie za 1,5 miliona € z rynku wtórnego Katalonia pobiera 165 000 €. Baleary, z własną skalą progresywną od 8% do 13%, pobierają 150 000 €. Andaluzja, ze stałą stawką 7% — 105 000 €. Madryt, ze stałą stawką 6% — 90 000 €.

Katalonia znajduje się więc na szczycie hiszpańskiej skali przy mieszkaniu za 1,5 miliona — 15 000 € powyżej Majorki i 60 000 € powyżej Marbelli. To realne pieniądze i nie udajemy, że jest inaczej. Jest to jednak koszt jednorazowy w decyzji, która zwykle rozstrzyga się na szkołach, lotnisku, opiece zdrowotnej, płynności przy odsprzedaży i tym, jak chce się żyć — dlatego to porównanie opiszemy osobno, zamiast sprowadzać je do tabeli podatkowej.

Trzy praktyczne uwagi dla kupującego z Polski

Pieniądze muszą być w Hiszpanii. ITP płaci się z hiszpańskiego konta bankowego, w euro, w ciągu miesiąca od aktu. Razem z resztą ceny oraz opłatami notarialnymi i rejestrowymi powinien być zabezpieczony na hiszpańskim koncie przed datą u notariusza. Kupujący przelewający środki z Polski powinien wpisać ITP w plan przelewów — z uwzględnieniem wymiany złotych na euro i czasu księgowania — a nie traktować go jako dodatku. Przelew, który dociera w ostatnich dniach miesięcznego terminu, to stresujący sposób na nieoszczędzenie niczego.

Zachowaj Modelo 600. ITP nie odlicza się od podatku dochodowego w Hiszpanii ani — w naszym doświadczeniu — nie zalicza na poczet podatku w Polsce. Dolicza się go natomiast do kosztu nabycia. Kiedy kiedyś sprzedasz nieruchomość, zysk kapitałowy opodatkowany w Hiszpanii (od 19% dla rezydentów UE) liczy się od ceny zakupu powiększonej o koszty nabycia, w tym ITP. Przy zakupie za 900 000 € to 93 000 € przyszłego zysku, od którego nie zapłacisz podatku. Dowodem jest złożony Modelo 600 i potwierdzenie zapłaty.

Miej NIE, zanim będzie potrzebny. Modelo 600 składa się pod numerem NIE. Kupujący, którzy zostawiają NIE na ostatnie tygodnie przed aktem, odkrywają, że rozliczenie podatku, bank i notariusz czekają na ten sam numer. Terminy opisujemy w naszym przewodniku po numerze NIE.

Najczęściej zadawane pytania

Czy stawka 13% obejmuje całą cenę nieruchomości powyżej 1,5 miliona €?

Nie. Stawką 13% opodatkowana jest tylko część podstawy powyżej 1 500 000 €. Pierwsze 600 000 € jest opodatkowane stawką 10%, kolejne 300 000 € — 11%, a następne 600 000 € — 12%. Zakup za 2 000 000 € to 230 000 € ITP, czyli efektywnie 11,5%.

Kto płaci ITP w Katalonii — kupujący czy sprzedający?

Kupujący. Sprzedający płaci gminną Plusvalíę i ewentualny podatek od zysku kapitałowego. ITP kupujący nalicza sam na formularzu Modelo 600 i płaci do Agència Tributària de Catalunya w ciągu miesiąca od aktu notarialnego.

Czy ITP liczy się od ceny zakupu, czy od wartości referencyjnej katastru?

Od wyższej z tych dwóch kwot. Od 2022 r. wartość referencyjna publikowana przez kataster stanowi dolną granicę podstawy opodatkowania. Jeśli Twoja cena jest niższa, płacisz podatek od wartości referencyjnej i możesz ją potem zakwestionować.

Czy płacę ITP od nowego mieszkania w Barcelonie?

Nie. Pierwsze przeniesienie własności od dewelopera podlega VAT 10% i opłacie skarbowej AJD 1,5% — łącznie stałe 11,5%. ITP dotyczy rynku wtórnego. Powyżej 2 milionów € ITP z rynku wtórnego jest dziś wyższy niż VAT i AJD razem wzięte.

Czy stawka 20% dotyczy zakupu przez spółkę?

Tylko jeśli spółka jest wielkim właścicielem — ponad dziesięć nieruchomości mieszkalnych lub ponad 1 500 m² powierzchni mieszkalnej w Katalonii albo pięć lub więcej nieruchomości w strefie napiętej, takiej jak Barcelona — lub jeśli kupuje cały budynek z dwoma lub więcej mieszkaniami. Spółka kupująca pojedynczy apartament i nieprzekraczająca tych progów płaci zwykłą skalę progresywną.

Źródła i nota aktualizacyjna

Stawki i zasady według Dekretu z mocą ustawy 5/2025 z 25 marca Generalitat de Catalunya (w zakresie ITP obowiązuje od 27 czerwca 2025 r.), Rezolucji 3/2025 Agència Tributària de Catalunya w sprawie wielkich właścicieli i transakcji całymi budynkami oraz kryteriów interpretacyjnych ATC dotyczących stawki 20%, opublikowanych w lutym 2026 r. Zasada wartości referencyjnej według ustawy 11/2021. Dane porównawcze dla innych regionów według publikacji poszczególnych wspólnot autonomicznych na 2026 r. Zweryfikowano we wrześniu 2026 r.; przepisy podatkowe się zmieniają, a liczby z tego artykułu warto potwierdzić z prawnikiem przed podpisaniem.