Casa Alesan: jak polski inwestor odrestaurował kamienicę w sercu Barcelony

W skrócie. Casa Alesan to odrestaurowana zabytkowa kamienica na Paseo San Juan w Barcelonie, której transformacja od zakupu w listopadzie 2020 r. do sprzedaży ostatniego z 18 mieszkań w czerwcu 2023 r. stała się przykładem zakończonego sukcesem projektu inwestycyjnego polskiego biznesmena. Anteris prowadził projekt od pierwszej rozmowy w 2019 roku — przez negocjacje, due diligence, remont aż do komercjalizacji — obsługując ponad 200 wyselekcjonowanych klientów z 14 krajów.

Relacja, która zaczęła się dziesięć lat wcześniej

W 2019 roku spotkałem się w Polsce z przedsiębiorcą, którego znam od ponad dekady. Było to w zasadzie spotkanie kurtuazyjne, na zasadzie „co słychać”. Siedem czy osiem lat wcześniej pomogłem mu z zakwaterowaniem syna, który studiował w Barcelonie, i od tamtego czasu pozostawaliśmy w luźnym kontakcie.

Pod koniec spotkania padło zdanie, które wtedy potraktowałem raczej kurtuazyjnie: „jak będziesz miał jakiś ciekawy temat do inwestycji, daj znać”. Szczerze, nie przypuszczałem wówczas, że może go faktycznie zainteresować inwestycja w Barcelonie. Polski rynek nieruchomości w 2019 roku był znacznie bardziej rentowny i miał o wiele krótszy cykl inwestycyjny. Z drugiej strony — rentowność to nie wszystko. Liczy się także dywersyfikacja portfela, geograficzne rozłożenie ryzyka, a czasem po prostu chęć sprawdzenia się na nowym, mniej znanym rynku. Ten kontekst miał się okazać kluczowy kilkanaście miesięcy później.

Lipiec 2020: okazja, której nikt nie szukał

Kilka miesięcy po naszej rozmowie świat pogrążył się w pandemii. Dla wielu uczestników rynku oznaczało to zamrożenie decyzji inwestycyjnych — niepewną przyszłość, ograniczenia w podróżowaniu, paraliż wielu sektorów. Znaleźli się jednak także inwestorzy gotowi działać wbrew nastrojom, wierząc, że wyjątkowy projekt obroni się niezależnie od kontekstu makroekonomicznego.

W lipcu 2020 trafił do nas temat wyjątkowej kamienicy usytuowanej na Paseo San Juan — przepięknym bulwarze w centrum Barcelony, choć trochę niedocenianym w porównaniu z bardziej rozpoznawalnymi Paseo de Gracia czy Rambla Catalunya. Międzynarodowa grupa inwestorów, która kupiła kamienicę w 2016 roku, postanowiła się wycofać. Zmęczona żmudnymi formalnościami związanymi z remontowaniem obiektu zabytkowego w Katalonii, w której nieustannie powracał temat niepodległości, oraz światem pogrążonym w covidowym letargu — uznała, że to dobry moment, by zamknąć projekt po stronie zakupowej.

Dla nas oznaczało to coś rzadkiego: zabytkowa kamienica w sercu Barcelony, z pełną dokumentacją projektową, gotowa do przejęcia, w cenie odzwierciedlającej okoliczności, w jakich sprzedający chcieli zamknąć transakcję.

Pięć minut, które uruchomiły trzyletni projekt

Dysponowaliśmy wówczas profesjonalnie przygotowanym video projektu — narzędziem prezentacyjnym, którego stworzenie kosztowało dziesiątki godzin pracy grafików i specjalistów od wizualizacji architektonicznych. Jak na tamte czasy była to prezentacja na tyle imponująca, że polski inwestor zadzwonił do mnie pięć minut po tym, jak wysłałem mu materiał przez WhatsAppa.

Tak narodził się Projekt Casa Alesan.

Pisząc dziś „jak na tamte czasy”, uświadamiam sobie, że mówię o wydarzeniu sprzed pięciu lat tak, jakby chodziło o zupełnie inną epokę. Video, którego przygotowanie kosztowało wtedy kilkaset godzin pracy zespołu, dziś — przy odpowiednim warsztacie — można stworzyć w jeden czy dwa dni z pomocą sztucznej inteligencji. Wartość prezentacji wzrasta, próg dostępu spada. Ale wówczas, w lipcu 2020, było to narzędzie, które wystarczyło, by zamknąć decyzję inwestycyjną w pięć minut, bez konieczności fizycznego przyjazdu kupującego do Barcelony.

Wielokulturowa transakcja

Decyzja „kupujemy” była oczywiście tylko punktem startowym do wielomiesięcznych negocjacji. Due diligence, dziesiątki godzin spędzonych w rozmowach z prawnikami nad treścią umowy, dyskusje o gwarancjach, odpowiedzialnościach stron, zakresie informacji dostarczanych przez sprzedającego — wszystko to w sytuacji, w której geografia stron transakcji była co najmniej nietypowa:

• kupującym był polski biznesmen;
• część sprzedających pochodziła z Izraela;
• nieruchomość znajdowała się w Barcelonie, w katalońskim systemie prawnym;
• prawnikiem reprezentującym naszego klienta był Niemiec;
• całość koordynowana była przez Anteris, działający w czterech językach.

Mieszanka kultur prawnych, oczekiwań co do gwarancji, stylu negocjacji i tempa pracy bywa w takich transakcjach źródłem największych opóźnień. Polski biznesmen oczekuje konkretu i zamknięcia; izraelski sprzedający chętnie wraca do tematów, które wydawały się już ustalone; niemiecki prawnik dba o systematykę i precyzję każdej klauzuli; hiszpański notariusz pracuje w rytm zupełnie innego cyklu administracyjnego. Naszą rolą — poza klasycznym pośrednictwem — było pełnienie funkcji moderatora między tymi systemami: tłumaczenie nie tylko języka, lecz także oczekiwań.

Transakcja została sfinalizowana w listopadzie 2020 r., po niemal pięciu miesiącach negocjacji.

Rola wykraczająca poza pośrednictwo

Wbrew rozpowszechnionemu przekonaniu, agencja nieruchomości zarabia na transakcji w momencie podpisania aktu notarialnego — i tu z reguły jej rola się kończy. W Casa Alesan zdecydowaliśmy się działać inaczej. Klient był w Polsce, sprzedający się rozjechali, a kamienica wymagała generalnego remontu obejmującego zachowanie elementów zabytkowych pod nadzorem konserwatorskim oraz pełną modernizację instalacji, układu mieszkań i części wspólnych.

Anteris uczestniczył w każdym etapie procesu po zakupie:

• w wyborze generalnego wykonawcy oraz biura projektowego;
• w koordynacji z konserwatorem zabytków i administracją miejską;
• w decyzjach o standardzie wykończenia i podziale powierzchni;
• w przygotowaniu materiałów marketingowych dla każdego z mieszkań;
• w kampanii sprzedażowej skierowanej do kupujących z całego świata;
• w obsłudze posprzedażowej, łącznie z formalnościami w hiszpańskim Registro de la Propiedad.

Tego rodzaju zaangażowanie wykracza poza model „pośrednictwa transakcyjnego”. Dla inwestora oznaczało brak konieczności budowania własnej struktury operacyjnej w Barcelonie — co dla polskiego biznesmena prowadzącego główną działalność w Polsce było warunkiem brzegowym podjęcia decyzji o inwestycji za granicą.

Trzy lata, 18 mieszkań, 14 narodowości

Cały projekt — od zakupu kamienicy przez inwestora, przez proces remontowy, aż do sprzedaży ostatniego mieszkania w czerwcu 2023 r. — trwał około trzech lat. I zakończył się sukcesem pod każdym istotnym względem:

• Odrestaurowana kamienica otrzymała w 2024 r. nagrodę za najlepszy projekt remontu obiektu zabytkowego w Barcelonie;
• Wszystkie 18 mieszkań oraz dwa lokale komercyjne zostały sprzedane;
• Wśród kupujących znalazły się osoby z 14 różnych narodowości — od Argentyny po Filipiny;
• W procesie sprzedaży Anteris obsłużył ponad 200 wyselekcjonowanych klientów, wyłonionych spośród blisko 1800 kontaktów wygenerowanych przez kampanię marketingową.

Dla niewielkiej kamienicy — bo tyle w niej miejsca — taki zasięg geograficzny kupujących jest niecodzienny. Tłumaczy go specyfika produktu: zabytkowa kamienica w centrum Barcelony, z pełnym zachowaniem charakteru historycznego, dziś jest jednym z nielicznych w Europie aktywów, w których nabywca otrzymuje jednocześnie wartość kulturową, mieszkanie do codziennego użytku i potencjał inwestycyjny.

Co Casa Alesan mówi o roli agencji w 2026 roku

Każda transakcja na rynku nieruchomości premium ma swoje własne wymagania. Casa Alesan pokazała jednak coś, co warto podkreślić w kontekście rynku 2026 r.: w transakcjach transgranicznych — zwłaszcza takich, w których stronami są podmioty z różnych systemów prawnych i kulturowych — wartość dodaną agencji wyznacza nie tyle dostęp do oferty, ile zdolność do prowadzenia procesu w pełnej skomplikowanej geometrii. Tłumaczenie języka i tłumaczenie oczekiwań to dwie różne kompetencje. W Casa Alesan obie okazały się równie ważne jak sama jakość kamienicy.

Dla polskiego inwestora wniosek jest prosty: inwestowanie w nieruchomości premium za granicą nie wymaga budowania własnej struktury operacyjnej w kraju docelowym — pod warunkiem, że partner po stronie lokalnej rozumie zarówno rynek, jak i specyfikę polskiego klienta. Taka rola wymaga wieloletniej obecności, znajomości polskich realiów biznesowych i dostępu do sieci profesjonalnej, która domyka transakcje.