Contrato de reserva i contrato de arras
Jak wygląda rezerwacja nieruchomości i wpłata depozytu (contrato de reserva i contrato de arras) w Hiszpanii?
Po uzgodnieniu ceny ze sprzedającym podpisujesz contrato de reserva — wycofuje to nieruchomość z rynku i ustala warunki transakcji. Następnie zawierasz contrato de arras z depozytem zwykle 10% wartości i ustalonym terminem na finalizację. Jeśli kupujący się wycofa — traci depozyt; jeśli sprzedający — musi zwrócić jego dwukrotność.
Pomiędzy contrato de reserva a contrato de arras mijają zwykle 2–3 tygodnie — czas, w którym kupujący prowadzi pełną due diligence nieruchomości i, jeśli kupuje na kredyt, uzyskuje pre-aprobatę bankową.
Standardowy contrato de arras w Hiszpanii to arras penitenciales oparty na art. 1454 Kodeksu Cywilnego (lub art. 621-8 CCC w Katalonii) — model przy zerwaniu umowy, w którym 10% kupujący traci / sprzedający zwraca dwukrotność depozytu. Istnieją też dwa inne typy: arras confirmatorias (tylko potwierdzenie umowy, bez prawa odstąpienia) oraz arras penales (z karą umowną wykraczającą poza zwrot depozytu). Domyślny i najczęstszy wybór to penitenciales.
Co musi zawierać dobrze napisany contrato de arras: dokładny opis nieruchomości z numerem księgi wieczystej, uzgodnioną cenę, kwotę depozytu, datę podpisania finalnej umowy u notariusza, warunki zawieszające (np. pozytywna decyzja kredytowa), oświadczenie sprzedającego o braku obciążeń, listę dokumentacji, którą sprzedający musi przekazać kupującemu, oraz wykaz pozostawionego wyposażenia.
Wady ujawnione w okresie arras — jeśli due diligence odkryje obciążenia, niezarejestrowane przebudowy, brak ITE lub inne wady wynikające ze stanu prawnego po stronie sprzedającego, kupujący odzyskuje 100% depozytu bez kary. To dlatego due diligence robi się między reserva a arras, a nie po arras.
Termin notariusza: zwykle 30–60 dni od podpisania arras. Z kredytem hipotecznym — minimum 60, bezpieczniej 75. Krótszy termin możliwy przy operacji gotówkowej i prostej stronie dokumentowej.
Anteris przygotowuje pełną wersję i koordynuje uwagi obu stron — w praktyce to tańsze niż zatrudnianie zewnętrznego prawnika na każdym etapie, a jakość jest wyższa, bo prawnicy często znają prawo, ale nie znają lokalnego rynku. Pomoc wyspecjalizowanego prawnika może okazać się konieczna w przypadku bardziej skomplikowanych operacji — np. gdy decydujemy się na zakup za pomocą podmiotu prawnego, lub gdy nieruchomość ma wady prawne, a mimo to decydujemy się na zakup w związku z atrakcyjną ceną.
Ostatnia weryfikacja: 2026-05-14