Dokumenty do zakupu nieruchomości
Jakie dokumenty są potrzebne do zakupu nieruchomości w Hiszpanii i jak sprawdzić jej stan prawny?
Po stronie kupującego: numer NIE, dokument tożsamości, potwierdzenie środków na zakup. Po stronie sprzedającego: aktualne nota simple z Registro de la Propiedad, ITE (przegląd techniczny budynku), certyfikat energetyczny, certyfikat braku zaległości we wspólnocie i podatku IBI. W Katalonii obowiązkowa jest również tzw. „Cédula de habitabilidad” czy certyfikat, który potwierdza że nieruchomość jest przeznaczona na cele mieszkaniowe. Anteris weryfikuje stan prawny i fizyczny nieruchomości przed podpisaniem aktu notarialnego.
Każdy z dokumentów po stronie sprzedającego ma konkretną funkcję — i konkretne czerwone flagi.
Nota simple z Registro de la Propiedad pokazuje aktualny stan prawny: właścicieli, obciążenia hipoteczne, służebności, zajęcia komornicze, ostrzeżenia. Aktualna = nie starsza niż 3 miesiące. Czerwona flaga: niezarejestrowana przebudowa (np. dodane piętro, garaż), obciążenie hipoteczne sprzedającego, służebność drogowa.
ITE / IEE (Inspección Técnica de Edificios) jest obowiązkowy dla budynków powyżej 45 lat. Jeśli ostatni przegląd dał wynik negatywny — wspólnota ma obowiązek zaplanować remont, którego koszt rozkłada się proporcjonalnie do udziałów. W Eixample i starszych dzielnicach BCN to typowe ryzyko 5 000–30 000 € na mieszkanie.
Cédula de habitabilidad to certyfikat zdatności do zamieszkania — bez niej operatorzy mediów odmówią umów na prąd i gaz. Brakuje jej często w mieszkaniach po nielegalnych przebudowach lub w lokalach po zmianie funkcji (np. dawny lokal użytkowy zaadaptowany na mieszkanie).
Certyfikat efektywności energetycznej (A–G, ważny 10 lat) — większość mieszkań w Barcelonie to D–E. Klasa F–G nie blokuje zakupu, ale wpływa na cenę i przyszłą wycenę. Klasa A jest rzadkością, głównie nowe inwestycje.
Certyfikat wspólnoty wydany przez administratora potwierdza brak zaległości oraz aktualną wysokość zaliczek, derramas (jednorazowych dopłat), planowanych remontów i sporów. To dokument często pomijany przez kupujących, a sygnalizuje ukryte koszty lub konflikty.
Ostatni IBI i media — nieopłacony IBI to obciążenie hipoteczne, które przechodzi na nowego właściciela. Sprzedający musi pokazać dowód opłaty za bieżący rok.
Anteris przeprowadza pełną due diligence między contrato de reserva a contrato de arras — czyli zanim kupujący zaryzykuje 10% depozytu. Wady wykryte na tym etapie pozwalają wycofać się bez straty.
Ostatnia weryfikacja: 2026-05-14