Akt notarialny — escritura pública
Kiedy nieruchomość formalnie staje się moją własnością po zakupie w Hiszpanii?
Własność przechodzi na kupującego w momencie podpisania aktu notarialnego (escritura pública de compraventa) i wręczenia kluczy. Sam akt nie kończy jednak procesu — w ciągu 30 dni trzeba opłacić podatek od przeniesienia własności (ITP lub AJD), a następnie zarejestrować nowego właściciela w Registro de la Propiedad (Księgach Wieczystych).
Sama wizyta u notariusza trwa zwykle 1–2 godziny. Notariusz odczytuje treść aktu w obecności obu stron, weryfikuje tożsamość i pełnomocnictwa, sprawdza dowód przelewu lub potwierdzenie banku, a następnie strony podpisują. Klucze przekazywane są bezpośrednio po podpisaniu.
Forma zapłaty: standardem jest cheque bancario nominativo — czek bankowy wystawiony na sprzedającego, niewzruszalny i niemożliwy do anulowania. Alternatywnie — przelew natychmiastowy poprzez Banco de España (odpowiednik NBP). Płatność gotówką jest w Hiszpanii ograniczona ustawowo do 1 000 € w transakcjach z udziałem profesjonalisty — w praktyce nie wchodzi w grę przy zakupie nieruchomości.
Język: notariusz musi mieć pewność, że kupujący rozumie treść aktu. Jeśli nie mówisz po hiszpańsku — niezbędny jest tłumacz, mówiący w Twoim języku adwokat albo zaufana osoba władająca obydwoma językami (notariusz musi to zaakceptować). Oczywiście Artur i Ola z naszego zespołu mogą wystąpić w roli tłumacza.
Pełnomocnictwo (poder notarial) — wystawia się je w hiszpańskim konsulacie w Polsce lub u notariusza w Hiszpanii. Standardowy zakres: zakup konkretnej nieruchomości za uzgodnioną cenę, podpisanie wszystkich powiązanych dokumentów, otwarcie konta, uzyskanie NIE.
Co dostajesz po akcie: copia simple (kopia) od ręki — przydatna do meldunku, mediów i wspólnoty. Copia autorizada (kopia urzędowa) wysyłana pocztą lub do odebrania u notariusza po 2–4 tygodniach. Na ten drugi dokument trzeba poczekać, aż Registro de la Propiedad wpisze Cię jako pełnoprawnego właściciela do księgi wieczystej.
Czego notariusz nie sprawdza: stanu fizycznego nieruchomości, rynkowej wartości, kompletności wyposażenia. Notariusz potwierdza zgodność aktu z prawem — nie chroni kupującego przed złym interesem. Stąd wartość pełnej due diligence przed arras.
Ostatnia weryfikacja: 2026-05-14