Certyfikat azbestowy od 3 października 2026 r.: nowy obowiązkowy dokument przy zakupie i wynajmie mieszkania w Katalonii

W skrócie. Od 3 października 2026 r. przy każdej sprzedaży i każdym wynajmie nieruchomości w Katalonii sprzedający lub wynajmujący musi przekazać certyfikat obecności lub braku azbestu. Wymaga tego katalońska ustawa 8/2026 o eliminacji azbestu — pierwsza taka w Hiszpanii. Certyfikat stwierdza, czy azbest jest widoczny, w jakim jest stanie i czy stwarza ryzyko. Obecność azbestu nie blokuje transakcji; zmienia to, o co trzeba zapytać przed podpisaniem umowy. Rozporządzenie wykonawcze — w tym oficjalny wzór dokumentu i lista uprawnionych do jego wydawania — wciąż jest w przygotowaniu.

Co się zmienia i od kiedy

Ustawa 8/2026 z 2 lipca o eliminacji azbestu została przyjęta przez Parlament Katalonii jednogłośnie, opublikowana w katalońskim dzienniku urzędowym 3 lipca i w hiszpańskim BOE 17 sierpnia. Wchodzi w życie trzy miesiące po publikacji — 3 października 2026 r. Katalonia jest pierwszą wspólnotą autonomiczną w Hiszpanii z własną ustawą azbestową i jedną z pierwszych w Europie.

Dla rynku nieruchomości najważniejszy jest jeden przepis: przy sprzedaży i przy wynajmie nieruchomości nabywca albo najemca ma prawo otrzymać certificat de presència o absència d’amiant — certyfikat obecności lub braku azbestu. Dokument dołącza do rodziny zaświadczeń, które w Katalonii i tak trzeba mieć w ręku przed aktem: świadectwa energetycznego i cédula de habitabilidad. Obowiązek jego uzyskania spoczywa na tym, kto sprzedaje lub wynajmuje.

Co zawiera certyfikat

Do czasu wydania rozporządzenia wykonawczego ustawa określa minimum: certyfikat musi stwierdzać, czy w nieruchomości widoczny jest azbest, w jakim stanie zachowania są materiały, które go zawierają, oraz jakie ryzyko mogą stwarzać dla ludzi. Chodzi o inspekcję wizualną — nie o pobieranie próbek i badania laboratoryjne, choć te mogą być zalecone, jeśli inspektor ma wątpliwości.

Kto może go wystawić, określi dopiero rozporządzenie; ustawa daje na nie rządowi Katalonii rok. W praktyce mówimy o architekcie, architekcie technicznym (aparellador) lub inżynierze z przeszkoleniem azbestowym — barcelońska izba architektów technicznych już potwierdziła, że jej członkowie mogą prowadzić takie inspekcje. Koszt nie jest ustawowo ustalony; przy typowym mieszkaniu w Barcelonie należy się spodziewać kwoty rzędu innych zaświadczeń technicznych, czyli od około 150 do 300 €. Ustawa nie określa też terminu ważności — certyfikat opisuje stan na dzień wystawienia i po remoncie powinien zostać odnowiony.

Dlaczego to ważne właśnie w Barcelonie

Hiszpania zakazała azbestu w 2002 r., ale w latach sześćdziesiątych, siedemdziesiątych i osiemdziesiątych używano go masowo: w płytach falistych na dachach, zbiornikach na wodę, rurach spustowych i kominowych, w niektórych płytkach podłogowych i izolacjach. Rząd Katalonii szacuje, że w regionie pozostaje jeszcze od dwóch do trzech milionów ton materiałów z azbestem. Kamienice modernistyczne z Eixample czy Sarrià mają z tym więcej wspólnego, niż mogłoby się wydawać — problemem nie jest rok budowy, lecz rok ostatniego remontu instalacji: zbiornik na dachu z 1975 r. w budynku z 1910 r. to sytuacja typowa. Osiedla z lat sześćdziesiątych i siedemdziesiątych w Sant Gervasi, Tres Torres czy na Bonanovie są kandydatami z natury.

Z tekstu ustawy nie wynika ograniczenie obowiązku do budynków sprzed 2002 r. — obowiązek jest przypisany do transakcji; doprecyzowanie może przynieść rozporządzenie. Dla nieruchomości nowszej certyfikat „braku azbestu” będzie formalnością; dla starszej — dokumentem, który warto przeczytać uważnie.

Azbest jest. Co dalej?

Najważniejsza rzecz do zrozumienia: obecność azbestu nie uniemożliwia sprzedaży ani wynajmu i nie oznacza nakazu natychmiastowej rozbiórki. Materiały z azbestem w dobrym stanie, nieuszkodzone i nienaruszane, nie uwalniają włókien; ustawa nakłada obowiązek ich usunięcia, gdy są zdegradowane i gdy zażąda tego administracja. Daty, o których pisze prasa — 2028 r. dla budynków publicznych, 2032 r. jako cel ogólny — to harmonogram Generalitat oparty na zaleceniach unijnych, nie termin, w którym każdy właściciel mieszkania musi coś zrobić.

Dla kupującego zmienia się więc nie decyzja, lecz jej cena. Certyfikat stwierdzający azbest w złym stanie to koszt, który należy wycenić i wynegocjować przed arras: usunięcie zbiornika na wodę lub kilku metrów rur to zwykle kilka tysięcy euro, wymiana dachu z płyt falistych — znacznie więcej. Prace może wykonywać wyłącznie firma wpisana do rejestru (RERA), z planem pracy zatwierdzonym przez inspekcję pracy; nie jest to zadanie dla ekipy remontowej, choćby najlepszej. Dla kogoś, kto kupuje z zamiarem gruntownego remontu, inspekcja azbestowa powinna być pierwszym, a nie ostatnim punktem budżetu.

Co to znaczy w praktyce

Jeśli kupujesz. Od 3 października pytaj o certyfikat na etapie rezerwacji — razem ze świadectwem energetycznym, cédula i raportem ITE — a nie u notariusza. Wpisz go na listę dokumentów, które sprawdzamy przed arras, obok tych z naszego rozliczenia kosztów zakupu w Sarrià. Jeśli w certyfikacie jest azbest, poproś o wskazanie gdzie i w jakim stanie, i o wycenę usunięcia od firmy z rejestru; to argument w negocjacji ceny albo warunek w umowie arras. Zapytaj też administratora wspólnoty, czy budynek był sprawdzany pod kątem azbestu w częściach wspólnych — dach, zbiorniki, piony — bo za ich usunięcie płacą wszyscy właściciele proporcjonalnie do udziałów.

Jeśli sprzedajesz. Zamów certyfikat zanim mieszkanie trafi do oferty. Brak dokumentu w dniu podpisania to od 3 października uchybienie po Twojej stronie, a od momentu wydania rozporządzenia — także podstawa do kary: ustawa przewiduje grzywny od 100 do 3 000 € za naruszenia lekkie, do 30 000 € za poważne i do 100 000 € za bardzo poważne. Certyfikat „bez azbestu” w ręku to zresztą argument sprzedażowy, nie tylko obowiązek.

Jeśli wynajmujesz. Obowiązek dotyczy każdej nowej umowy najmu — długoterminowej i sezonowej. Właściciel kilku mieszkań na wynajem powinien zamówić inspekcję wszystkich naraz — to kolejna pozycja obok tych, które opisujemy w tekście o rzeczywistym koszcie posiadania nieruchomości w Barcelonie.

Jeśli podpisałeś umowę przed 3 października. Ustawa nie zawiera przepisu przejściowego dla transakcji w toku. Rozsądne założenie: akt notarialny podpisany po 3 października będzie wymagał certyfikatu niezależnie od daty arras. Jeśli jesteś w trakcie zakupu, poproś sprzedającego o dokument teraz.

Czego jeszcze nie wiemy

Rozporządzenie wykonawcze określi wzór certyfikatu, kompetencje do jego wydawania i szczegóły procedury; do tego czasu obowiązuje minimum treści zapisane w ustawie, a notariusze i agencje będą przyjmować certyfikaty wystawiane przez uprawnionych techników według własnych wzorów. System kar zacznie działać dopiero wraz z rozporządzeniem. W ciągu sześciu miesięcy ma powstać rejestr firm i specjalistów uprawnionych do prac z azbestem, a w ciągu roku — kataloński spis materiałów zawierających azbest, do którego trafią także budynki prywatne. Generalitat zapowiedziała fundusz na finansowanie wykrywania i usuwania azbestu; szczegóły dopłat dla właścicieli prywatnych nie są jeszcze znane. Będziemy ten artykuł aktualizować.

Najczęściej zadawane pytania

Czy certyfikat azbestowy jest obowiązkowy przy zakupie mieszkania w Barcelonie?

Tak, od 3 października 2026 r., na mocy katalońskiej ustawy 8/2026. Sprzedający ma obowiązek go dostarczyć; kupujący ma prawo go otrzymać. Dotyczy to całej Katalonii, nie tylko Barcelony.

Kto płaci za certyfikat azbestowy?

Ten, kto sprzedaje lub wynajmuje — tak jak przy świadectwie energetycznym. Koszt przy typowym mieszkaniu to rząd wielkości 150–300 €, zależnie od technika i wielkości nieruchomości.

Czy mogę kupić mieszkanie, w którym stwierdzono azbest?

Tak. Ustawa nie zakazuje sprzedaży ani wynajmu nieruchomości z azbestem; wymaga, by strona kupująca o tym wiedziała. Materiały w dobrym stanie nie muszą być natychmiast usuwane. Koszt ewentualnego usunięcia warto wycenić i uwzględnić w cenie przed podpisaniem arras.

Czy dotyczy to także nowych budynków?

Ustawa mówi o transakcjach, nie o roku budowy. W budynku wzniesionym po zakazie z 2002 r. certyfikat potwierdzi brak azbestu i będzie formalnością — ale będzie wymagany.

Czy do 2032 r. muszę usunąć azbest z mieszkania?

Nie automatycznie. Rok 2032 to cel eliminacji przyjęty przez Generalitat na podstawie zaleceń UE; obowiązek usunięcia dotyczy materiałów zdegradowanych, na żądanie administracji. Prace może prowadzić wyłącznie firma z rejestru.

Źródła i nota aktualizacyjna

Ustawa 8/2026 z 2 lipca o eliminacji azbestu (Llei 8/2026, de 2 de juliol, d’erradicació de l’amiant), DOGC 3 lipca 2026, BOE nr 201 z 17 sierpnia 2026 (BOE-A-2026-17836), w mocy od 3 października 2026 r.; komunikat Generalitat de Catalunya z lipca 2026 r.; noty Col·legi d’Arquitectes de Catalunya i Col·legi de l’Arquitectura Tècnica de Barcelona (Cateb) o certyfikacie; Associació Catalana de Municipis, nota prawna o ustawie. Szacunki kosztów certyfikatu i usunięcia — przedziały rynkowe, podane jako takie. Stan na 28 września 2026 r.; rozporządzenie wykonawcze jest w przygotowaniu i artykuł będzie aktualizowany.